Si tienes un proyecto de inversi\u00f3n a la vista, conocer la prima de riesgo asociada a tu proyecto puede ser la clave del \u00e9xito. Por el contrario, no conocer los riesgos asociados a tu proyecto pueden transformarse en el mayor de tus fracasos.<\/p>\n
Sabemos que de cualquier inversi\u00f3n se espera obtener un rendimiento pero, \u00bfcu\u00e1nto? Contestar a esta pregunta es la clave y, la prima de riesgo te lo va a decir. Lo \u00fanico que necesitas son unos pocos datos del mercado o del sector.<\/p>\n
Definimos prima de riesgo como el diferencial entre aquellas inversiones las cuales no llevan un riesgo asociado y las que s\u00ed lo llevan. Es decir, los bonos y letras del Tesoro no tienen apenas riesgo por lo que no tienen prima de riesgo o es \u00ednfima. En Espa\u00f1a, m\u00e1s o menos, invertir en bonos soberanos est\u00e1 en torno a un 1% de rentabilidad (redondeando mucho). Por lo que, ese 1% ser\u00e1 tu rentabilidad libre de riesgo.<\/p>\n
Hemos dicho que, la prima de riesgo es el diferencial entre inversiones sin riesgo e inversiones con riesgo. Las inversiones con riesgo son todas las dem\u00e1s (que no sean bonos ni letras del Tesoro, claro). Por lo que, seg\u00fan la inversi\u00f3n que queramos realizar su riesgo variar\u00e1 y por lo tanto, su prima de riesgo. Para eso, habr\u00e1 que acudir al mercado para extraer unos pocos datos pero que ser\u00e1n vitales.<\/p>\n
Por ejemplo, si tenemos un proyecto inmobiliario donde esperamos adquirir una vivienda para arrendarla y obtener una renta anual, debemos fijarnos en el rendimiento que nos ofrece el mercado anualmente por esa vivienda. Si el mercado nos ofrece una rentabilidad anual del 6% por esa vivienda, la prima econ\u00f3mica del proyecto es de un 5%. Es decir, rentabilidad libre de riesgo m\u00e1s la prima econ\u00f3mica nos da la rentabilidad esperada del mercado, que es ese 6%.<\/p>\n
Todo es muy sencillo si el proyecto de inversi\u00f3n lo financias con recursos propios ya sea porque has ahorrado lo suficiente o tienes reservas para ello. Si financias el 100% mediante recursos propios, mi enhorabuena\u2026<\/p>\n
Pero, \u00bfqu\u00e9 es lo que pasa si no te llega el dinero? Pues, puedes apalancar la inversi\u00f3n. Es decir, por la parte que no te llega se lo pides al banco. El banco, como es l\u00f3gico, te va a exigir unos intereses a cambio por prestarte el dinero ya que est\u00e1s acudiendo a la financiaci\u00f3n ajena o m\u00e1s conocida como deuda financiera. A eso, se le llama el apalancamiento bruto que va asociado a unos costes por la financiaci\u00f3n.<\/p>\n
Si seguimos con nuestro ejemplo, puedes financiar tu proyecto inmobiliario a trav\u00e9s de una hipoteca por lo que el banco te puede cobrar un inter\u00e9s del 2% TAE. Recuerda que de la rentabilidad del proyecto debes remunerarte a ti y a tu banco.<\/p>\n
Cabe destacar que, no es lo mismo enfrentarse a un proyecto de inversi\u00f3n solo que bien acompa\u00f1ado, claro. De esta manera, se dividen los riesgos entre todos aquellos que ponen el dinero en el proyecto. Si participa un banco en el proyecto entrar\u00e1 en juego la conocida prima de riesgo financiera y en consecuencia, habr\u00e1 gastos financieros que el proyecto deber\u00e1 cubrir.<\/p>\n
Por tanto, recuerda que:<\/p>\n
Prima de riesgo = Prima de riesgo econ\u00f3mica + Prima de riesgo financiera.<\/p>\n
En nuestro ejemplo:<\/p>\n
Rentabilidad esperada del mercado = Rentabilidad libre de riesgo + Prima de riesgo econ\u00f3mica.<\/p>\n
Rentabilidad esperada del mercado = 1% + 5% = 6%.<\/p>\n
Si financiamos el 30% del proyecto con recursos propios y el otro 70% con recursos ajenos, \u00a0apalancamos por el 70%. Como sabemos que el banco nos financia parte del proyecto con una hipoteca al 2% TAE, haremos:<\/p>\n
Prima de riesgo financiera = (6% \u2013 2%) x (70% \u00f7 30%) = 4% x 2,33 = 9,33%.<\/p>\n
Por lo que, la prima de riesgo del proyecto inmobiliario, al estar apalancado, es:<\/p>\n
Prima de riesgo del proyecto = Prima de riesgo econ\u00f3mica + Prima de riesgo financiera.<\/p>\n
Prima de riesgo del proyecto = 5% + 9,33% = 14,33%.<\/p>\n
Como se puede observar, la deuda financiera, que es del 70% del total financiado, ha apalancado el proyecto de inversi\u00f3n hasta el 14,33%. Pero, esto es la prima de riesgo del proyecto, a la que hay que a\u00f1adir la rentabilidad libre de riesgo que es del 1%. Por lo que:<\/p>\n
Rentabilidad exigida al proyecto = 1% + 14,33% = 15,33%.<\/p>\n
Rentabilidad exigida por el inversor (o sea, t\u00fa) = 15,33% x 30% aportado = 4,60%.<\/p>\n
Rentabilidad exigida por el banco = 2% x 70% aportado (en forma de deuda financiera) = 1,40%.<\/p>\n
Total reparto = 4,60% + 1,40% = 6%.<\/p>\n
En resumen, para que obtengas la rentabilidad que esperas y el banco el 2% de intereses por la hipoteca, la rentabilidad del proyecto debe ser de como m\u00ednimo del 15,33%. Por debajo de la rentabilidad exigida al proyecto, no obtienes la rentabilidad que esperas porque el banco cobra, seguro el 2% y el mercado no da m\u00e1s del 6% de rentabilidad.<\/p>\n
As\u00ed que, debes conocer las primas de riesgo asociadas a tus proyectos de inversi\u00f3n para que tengan \u00e9xito.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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